Нерушимая база: как безопасно провести перепланировку квартиры в 2025 году

Каким бы прекрасным ни было жилье, со временем кому-то может захотеться что-то поменять в своей квартире, причем радикально, буквально перекраивая ее на новый лад. Однако собственникам важно помнить, что перепланировка имеет массу нюансов, запретов и может быть даже опасна. Как сломать стены, чтобы не наломать дров, сайт «РИА Недвижимость» узнал в Мосжилинспекции.

Запрещено, потому что опасно

В первую очередь стоит разделять понятия перепланировки и косметического ремонта. К первому виду работ относятся любые манипуляции, меняющие план квартиры: перестановка мойки, плиты, устройство или перенос стен, проемов в них, замена ванны на душевую кабину. Такие шаги нужно согласовывать с Мосжилинспекцией. А вот работы косметического характера не требуют этой процедуры. К ним можно отнести замену напольного покрытия, отделку потолка, переклейку обоев, замену оконных рам (но без увеличения оконных проемов).

Таким образом, все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте, нужно делать с оформлением необходимых проектов и разрешений.

Стоит обратить внимание, что запреты устанавливаются не просто так. Дело в том, что многие преобразования могут быть очень опасными.

• Снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к трещинам и даже разрушению конструктива здания и в конечном счете к обрушению здания.
• Еще один запрещенный маневр — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры. При такой перепланировке нарушается тепловой контур здания, что создает повышенную непроектную нагрузку на систему центрального отопления. Это может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах, а также к нарушению работы всей системы отопления в доме. Кроме того, существенно вырастит плата за отопления для жителей всего дома.
• Перенос санузла и кухни — тоже не безобидная вещь. Скажем, если после перепланировки ванная комната будет располагаться над жилой комнатой соседей снизу, то в случае аварии вы зальете это помещение.
• Категорически запрещено демонтировать инженерные и вентиляционные короба, потому что изменится работа инженерных систем дома, находящихся в таких коробах. Также нельзя устанавливать отключающее устройство на общедомовых коммуникациях.
• Жителям первых этажей, которые хотят расширить жилплощадь за счет обустройства балкона, стоит помнить, что данная модернизация возможна исключительно при согласии других жителей дома (решение общего собрания) и при условии, что конструкция будет некапитальной. То есть пристроить себе еще одну комнатку или кладовку, да еще и с погребом — незаконно. Всем тем, кто живет выше первого этажа, об обустройстве балконов можно забыть в принципе, потому что такие пристройки создадут непредусмотренную нагрузку на несущие конструкции.

Точный расчет

Впрочем, некоторые маневры все же разрешены, но с важными поправками. Например, переставить газовую плиту на другое место можно при условии выполнения работ «Мосгазом» и согласования с Мосжилинспекцией (в Москве такие работы можно согласовать в упрощенном порядке — по эскизу).

Если же вы решили сделать проем в несущей стене, необходимо заказать проектную документацию у автора проекта дома, а в случае его отсутствия — в ГБУ «Экспертный центр».

Например, порядок согласования смещения дверного проема влево-вправо или организации нового может отличаться. Но если стена не является несущей, то эти работы согласовываются в упрощенном порядке.

То же самое касается и намерения «прорубить» дополнительные окна в квартире. Для этого опять же потребуется согласие других собственников помещений в многоквартирном доме (решение ОСС), поскольку затрагивается общедомовое имущество — фасад, разработка проекта и его согласование в Мосжилинспекции, а сами работы должны выполнять квалифицированные специалисты.

Но учтите, что если проектная организация, которая будет проводить расчеты, придет к выводу, что такие изменения в квартире небезопасны, то она не даст положительного заключения. Соответственно, проведение таких работ не будет согласовано и Мосжилинспекцией.

По завершении работ необходимо подать заявление в Мосжилинспекцию и организовать приемку работ, по результату получить акт о завершенной перепланировке.

Бумажный (не)вопрос

Процесс перепланировки у собственников часто ассоциируется с бумажной волокитой, однако оформление всех документов, необходимых для проведения работ, в столице максимально упрощено.

В Москве с 2020 года документы подаются в электронном виде на портале mos.ru через личный кабинет. Услуга предоставляется бесплатно.

«В настоящее время услугу по оформлению перепланировки в квартире можно получить только в электронном виде: подать заявление и направить документы необходимо на портале mos.ru, там будут доступны данные о регистрации, сроках оказания услуги и принятом решении. Горожане активно используют эту возможность», — сообщил заместитель мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков.

Заммэра отметил, что жители Москвы стали чаще обращаться за согласованием планируемых работ — таких заявлений в 2024 году поступило почти 13,5 тысячи, что на 10% больше, чем в 2023 году. Еще около 3 тысяч человек подали заявки на узаконивание перепланировки в упрощенном порядке — по эскизу.

Для того, чтобы подать документы электронно, вам нужно подготовить:

• документ, удостоверяющий личность (если все данные ранее были внесены в личный кабинет, то дополнительно указывать ничего не придется);
• правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство или выписка из Росреестра);
• в случае, если помещение находится в общей долевой (совместной) собственности или передано по договору социального найма нескольким лицам, то на перепланировку такого помещения требуется согласие всех собственников (нанимателей) помещения. Согласие несовершеннолетнего (подопечного) на принадлежащее ему помещение оформляется его законными представителями. Такое согласие оформляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения;
• технический паспорт МосгорБТИ;
• проект перепланировки.

Жильцам многоквартирных домов панельного и блочного типов массовых серий в Москве сделать перепланировку еще проще. У Мосжилинспекции уже существуют готовые типовые решения по перепланировке. Созданный каталог позволит сократить как время, так и материальные затраты жильцов на разработку проекта перепланировки и его регистрацию.

При составлении каталога были учтены конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения. Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок.

Если вы планируете сделать перепланировку своей квартиры в соответствии с типовым проектным решением, то самостоятельное оформление проектной документации не требуется, для этого достаточно подать заявление на портале правительства Москвы. В рамках рассмотрения заявления в помещении будет проведено обследование специалистом (для жителей такое обследование будет бесплатным).

При подаче заявления можно не прикладывать технический паспорт МосгорБТИ и правоустанавливающие документы на квартиру, такие документы будут запрошены Мосжилинсекцией самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия, однако если такие документы не поступят то заявителя попросят их предоставить, загрузив в соответствующее поле в личном кабинете.

Важно помнить об ответственности собственника помещения за несогласованную перепланировку. Если Мосжилинспекция подтвердит факт незаконных работ, то нарушителю грозит штраф в размере от 2 до 2,5 тысячи рублей. При этом он будет обязан либо легализовать перепланировку, если это возможно, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Не исполнять подобные предписания себе дороже — квартиру могут изъять через суд и выставить на торги. Тогда возвращение изначальной планировки квартиры ляжет на плечи нового собственника.